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中国二线城市房价疯涨却闹“房荒” 住建部约谈12城

2018-05-28 12:31:40来源:南方周末0人评论 分享
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摘要:2018年4月末,杭州成为一百个城市中库存最少的城市,同比下降了48%。也就是说,如果不供应新房,2.8个月后,杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。

2018年4月末,杭州成为一百个城市中库存最少的城市,同比下降了48%。也就是说,如果不供应新房,2.8个月后,杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。

如果全口径统计所有类型的供地,2017年,南京的供地量排在全国第6位,但是如果只计算住宅用地,南京下滑至第16位。

这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中,还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。

文| 南方周末记者冯叶 南方周末实习生郭恒

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2018年五一前后,针对房价上涨过快的现象,住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市,强调坚持调控力度不放松,同时要求各地有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构。

过去数月间,这些被约谈的城市大多出现了“房荒”现象,尤其是出台摇号政策的7个城市——南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。

这些城市的库存已经告急。上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存数据》显示,2018年4月末,杭州成为一百个城市中,库存最少的城市,同比下降了48%。也就是说,如果不供应新房,2.8个月后,杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。

“后悔离开北京了,杭州买个房这么难。”几天前,在杭州余杭区的一个购房群中,有人一句调侃,引发了此起彼伏的回声。

2018年5月10日,余杭区一处名为汇高柏悦的楼盘摇号卖房,128套房源,吸引了4107组购房者,中签率仅为3.12%。按照政府规划,余杭区是位于杭州西部的科创产业新区。

抢房现象同样出现在西部的成都市。一位网友坐在车上,用颤抖的手机录下了成都郫都区排队买房的盛况,直到1分钟视频结束,乌压压的人群仍没有看到尽头。

成都另一处刚刚获准销售的楼盘中铁青秀未遮山,情况相似,目前登记摇号人数已超过8万人,而房源仅有一千余套。

“我准备找中介合作。”在武汉江夏区一处准备摇号的楼盘,一位穿着衬衣、背着双肩包的男士边排队边对南方周末记者说,他的车坏了,不得不坐了几个小时公交来到这里,排队太浪费时间,他希望通过主动加价解决买房难的问题。

花式捂盘

全国房地产库存已回到2012年以来的历史低位。一百个城市的库存去化周期连续33个月同比下跌,仅剩10.3个月,即库存规模回落到了6年前的水平。而库存去化周期合理区间为12—16个月。

房荒主要集中在二线城市。易居数据显示,截至2018年4月底,二线城市库存同比跌幅最大,高达9.6%。一线和三四线则分别下跌5.4%和6.1%。

之所以如此,多位受访者向南方周末记者表示,一个原因是二线城市的房价上涨最快,政府纷纷出台“限价令”,导致地产商有意拖延开发进度,以等待政策松动。

“限价令”是地方政府为了贯彻“房住不炒”的调控精神,于2016年3月开始实施的政策。即地方政府会根据区域的不同,给一手房限制一个最高价格,超过限价的地产商,就拿不到预售证。

限价之后,许多地产商不得不“割肉”入市。一家地产公司品牌负责人告诉南方周末记者,据他观察,在上海和杭州,近期入市的项目,特别是中高价值板块的楼盘,损价或者说低于预期售价入市的情况比较普遍,区间一般在10%-20%。

90后于杰在杭州做私募,原本并不怎么关注房子,他的工作主要是发掘股票上的套利机会,然后发行产品。但2016年9月杭州发布“限价令”后,他发现杭州楼市出现了一二手房价倒挂现象。

此后,他一有时间便去杭州各区踩盘,并将值得购买的楼盘统计了一张表格。楼盘能否进入这张表格,唯一取决于是否低于预期售价。

于杰将政府区域限价与地产商的保本价相减,计算出一个损价排行榜。入选的近30个楼盘,损失最多的地产商要亏掉四成以上。

面临亏损,也有许多地产商拒绝入市。一家闽系房企高管就曾向南方周末记者坦言:“我们宁可不卖也不开盘。”其所在的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王,现在已经开发到可以卖的程度。

在长沙,有媒体统计出了五大“捂盘天王”,有已盖好的央字头楼盘,最近一次开盘要追溯到2016年。在成都,则有地产商称,自家楼盘的预售证丢了,而彼时正值周边一块高价地拍卖前夕。

于杰也发现,杭州最值得购买的30个项目虽然是挖出来了,但实际开盘的也就三四个。他经常去其中一个楼盘走访,开发商简单直白地告诉他,“不想开”。

从杭州近几年的供地情况来看,杭州并不缺乏住宅用地。Wind数据显示,杭州从2015年开始,住宅用地每年都在增加,这在一二线热点城市中比较少见。杭州供地量在全国百城中的表现也比较平稳,一直在10名左右波动。

杭州的土拍也并没有因为限价而减少热情。2018年3月底,央企保利刚刚以101亿元拿下杭州史上第二高总价地块——奥体地王,仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。尽管楼板价已经超过3.2万元/平方米,逼近周边一手楼盘3.5万元/平方米的限价。

国家统计局数据显示,2017年,房企共买入25508万平方米的土地,同比增长15.8%,新开工面积也增长了10.5%。但全国住宅的竣工面积却没有水涨船高,反而减少了7%,销售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。

2018年5月14日,针对“捂盘惜售”的问题,长沙市住建委对八十余家房地产开发企业和中介机构进行集中约谈。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在会上表示,部分房地产开发企业试图通过捂盘,推迟上市时间,用时间换取涨价,“这种想法完全是错误的,我们应该看到政府对房地产市场调控的决心”。

投资客套利

上述地产公司品牌负责人认为,杭州库存告急的另一个原因就是销售快。主要是因为城市更新(棚户区改造)及货币安置政策释放的巨量购买力,以及杭州基建发展、骨架扩张带来的吸引力,当然也有少量炒房客的助力,造成部分恐慌式购房。

吸引于杰进入杭州楼市的,正是明显的一二手房价倒挂。比如奥体地王,楼板价约为3.2万元/平方米,周边一手楼盘限价约为3.5万元/平方米,但二手楼盘均价可以去到4.5万元/平方米。

在于杰的表格中,地产商虽然亏损严重,但相应的,如果抢到一套房子,年化回报率最高甚至接近40%。

长期私募思维的训练之下,于杰的大脑很自然地输出指令——限价后的杭州楼市已与期货无异。二手房是现货,一手房是期货,一旦出现不合理价差,买入低的,卖出高的。

2017年,于杰将家里的三套房悉数卖出,然后置换成全新的一手房。

“有套利机会不做,放着也蛮可惜。”于杰向南方周末记者坦言,他原本并不关注楼市,家里已有足够多的房产,但一二手房价倒挂的情况,让许多和他一样的投资客进入楼市。

于杰置换房产的时机位于摇号前。他说,当时杭州刚限价,是楼市价格最低的时候,压根没有茶水费、天价车位等,唯一的要求就是全款买房。但全款对于刚需来说,很难实现。

后来,杭州楼市炒到了一个号子费50万元的地步,正是在这种情况下,政府才推出了摇号政策,以示公平。

于杰仍在踩盘,他需要对楼市保持高度敏感。不过,在目前这种“房荒”的状态下,他依然用做股票的方法分析杭州楼市,“换手率4.7%,这么活跃的一个市场,趋势必然上行”。

针对部分城市投机炒作有所抬头等情况,住建部近日印发通知,要求大力整顿规范市场秩序,要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。

稀缺的住宅用地

易居研究院智库中心研究总监严跃进是《百城住宅库存数据》的执笔人,他告诉南方周末记者,库存比较低的内在原因,在于很多城市供地太慢。

Wind数据显示,像南京、长沙、海口等库存告急的城市,从2014年开始连年削减住宅用地供应。例如长沙,2017年供地190.44万平方米,百城之中排在第47位,这个土地供应量不足2013年的三成。

国家自然资源部的历年统计公报显示,全国的住宅供地供应,从2014年开始减少,从2014年到2016年,每年分别减少28.1%、20.9%以及11.7%,直到2017年才增加了13.2%。

住宅用地之所以削减,一位南京楼市资深人士告诉南方周末记者,主要是地方政府出于稳住房价的考虑,不愿意出让核心地段的住宅土地,因为这些土地价格比较高。

所以,在南京一个常见的现象是,出让的土地很多,但是以商业、办公用地为主,边缘住宅板块为辅,几乎没有什么核心住宅用地。Wind数据显示,如果全口径统计所有类型的供地,2017年,南京的供地量排在全国第6位,但是如果只计算住宅用地,南京下滑至第16位。

上述人士表示,目前南京还有很多适合刚需购买的房子,远郊、小户型,两百多万一套。但等这批“低价地”卖完,南京2万以下的楼盘几乎绝迹。

他认为,南京最大的问题就是新房供应不足,土地供应也是欠债的,这也是房荒的根本原因。因为需求太过旺盛,目前只能通过各种限制来遏制房价上涨的态势,虽然政府调控比较成功,“如果再扩大一些土地供应,我觉得就更好”。

与住宅用地短缺相对应的是,大量非住宅用地的供应,已带来过多库存。早在2017年6月,安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门就联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,希望通过去库存与供地联动,鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业,鼓励个人购买商住公寓等。

实际上,这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中,还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。

据严跃进估算,租赁用地的政策会持续推进,未来至少有25%的土地会按照住宅用地的方式进行供应。同时,租赁等各类用地至少可以占到住宅用地30%的水平。当然,类似改革或在全国十几个大城市优先进行。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者提供的数据显示,北京从2017年推出共有产权房到现在,供应的共有产权住宅规划建筑面积已经达到360万平方米以上,按照80平米一套计算,大约4.5万套。同期来看,共有产权房与商品房的土地供应量几乎持平,比例约为4∶5。

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