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房产税落地?限价不放松?地王=亏本?

2018-01-05 11:08:27来源:俗人劉0人评论 分享
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摘要: 1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会在上海举办。在发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析,干货亮点多多。 来源:南京新浪乐居 易居企业集团CEO丁祖昱 2018房地产十大预测 房地产税落地 丁祖昱认为房地产税即将落地。

1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会在上海举办。在发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析,干货亮点多多。

来源:南京新浪乐居

易居企业集团CEO丁祖昱

2018房地产十大预测

房地产税落地

丁祖昱认为房地产税即将落地。2013年后持续“搁置”的房地产税可能将在2018年纳入立法议程,明确落地时间表;租赁市场建设较快的一二线城市,或将先一步试点通过房租征收房地产税等政策。

限价不放松

丁祖昱判断,调控政策仍将持续,尤其是一二线城市。

成交总规模微降

2017年,一些重点城市的推货节奏已经放慢,预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现,在此情况下,购房需求被抑制和延后,下一年成交总规模便有微降的预期。

看好的城市:杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆

这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。彼时,杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为“潜力巨大的新一线”;重庆则被预测为“迅速崛起的准一线”之一。海南的楼市已经蛰伏5年,未来可能有3-5年的发展空间;唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。

最具潜力的三线城市

三线中不乏具备潜力的城市,其中,无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市;判定的依据包括人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性,以及共享经济等指标。

租赁市场发展方向:以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主

政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”,是2018年不应忽视的市场。

特色小镇大洗牌

近一年来,有近两千个小镇被官方列入创建行列,不过当中仅有两成初见雏形,有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。

市场份额:TOP4:3万亿、TOP10:35%、TOP30:50%

在克而瑞2017年房企销售排行中,TOP4碧桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。

千亿阵营新进者

在2018年会有更多千亿阵营新进者,包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。

大蓝筹:万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商

其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位,销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。

预售证难题很多城市都有, 2017年,预售证管控最严的城市是上海,有170个项目受到影响。上海未批预售证套数达64591套,未批预售证建筑面积1133万平米。其次是南宁、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京、南宁。希望这个问题2018年能解决。

备案的问题,据不完全统计,合肥有15219套房子、涉及172万平方米的面积只签约不备案。有的都交付了还没备案,还有无锡有近1万套还没备案。

统计显示,2016年诞生了超过350宗单、总价“地王”,是史上诞生地王最多的一年。地王大多都分布在一二线热点城市,又以一二线城市最为集中,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元,合肥的地王幅数更是达到了32幅。现在看来,拿地王是件比较危险的事情。

丁祖昱预测,2017监控的50个地王有12个严重亏损。大多数地王可能都要折戟,“地王”可能会成为房地产当中亏本的代名词。

谈限购限价,丁祖昱提出了“越限越投资”的观点。市场数据证明,调控政策越严厉,一线城市的投 资价值似乎越被凸显。“市场向右”集中体现在目前重点城市一手房销售火热。核心原因是政府“限价”所致,一手房市场出现价格倒挂的现象,其中造成的差价让部分购房者形成了“买到就是赚到”的共识。这一点从拿到预售的新盘基本上都是“日光”也可以佐证,甚至这些房子抢手到需要摇号的地步。

有关“三四线隐忧”问题,丁祖昱认为,问题集中表现在两个方面:项目渠道佣金比例及客源属性。一方面,过去一年以来,不少三四线城市项目渠道佣金比例趋高,市场销售难度加大。丁祖昱表示,上述两个因素的持续性并不会很强,未来三四线会面临后劲不足的局面。“从近期的成交来看,三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。”

超50家房企2020年冲千亿:2017年房地产行业最显著的八大问题之一,就是在行业集中度不断攀升情形下,各房企为了抢占生存空间,纷纷提出千亿口号。据克而瑞数据统计,在刚刚过去的2017年新近形成的千亿企业格局中,规模超千亿企业达到17家,而2015年及2016年该数据仅为7家和12家。“千亿”不再是房企们可望不可及的遥远目标,而变成了跨入20强房企的“基本配备”。丁祖昱预测,2018年千亿阵营将新增阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、祥生、蓝光等新进者。

租赁市场供求错位:近些年,包括中介、房企等纷纷布局长租公寓,他们的项目大多面向中高端客群。例如,房企中,合景泰富、碧桂园、中骏置业、招商蛇口等称希望聚焦国内中高端租赁市场。租赁市场会是个大蛋糕,但因盈利模式单一、前期投入费用过高等方面的原因,房企及中介等机构在加入租赁市场行业中又普遍面临共同的盈利难题。为破解盈利难题,一些人才提出瞄准毛利率较高的中高端市场会是长租公寓盈利突围的关键。

房企拿地数据揭示了哪些真相?

决定房企未来发展潜能的土地储备规模。克而瑞数据显示,2017年中国房地产企业新增土地货值TOP50中,融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元登顶前三甲。恒大之后,万科、保利新增土地货值也达到6379.7亿元和5319.1亿元。而在前五之后,房企间2017新增土地货值差距则呈现不断缩小趋势。融创收了一个大单,万达的产业。从房企的货值来看,2018年还将是房企的大年。


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