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2017年房地产投资形势分析与2018年未来展望

2017-12-22 08:31:43来源:国家信息中心人评论 分享
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摘要:展望2018年,受住房租赁市场建规模较大的共同影响,房地产开发投资仍将保持4.5%左右的增长。

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一、调控政策更加精准,因城施策特征明显

2017年的房地产调控主要遵循着两条主线:去库存和防风险。去库存是中央经济工作会议在2015年年底开始提出的任务,其主要目标是将房地产的库存规模降到合理水平,避免房地产市场出现过度萧条。该项任务在2016年年底的中央经济工作会议中被再次强调,但重点转向解决三四线城市房地产库存过多问题。防风险则是针对部分城市房价过高、价格涨幅过快、资产泡沫风险加大等有可能引发的风险,政府来主动采取有效措施,将抑制房价上涨放在更加重要的地位,及时出台有关政策措施,限购、限贷、限售、增加土地供应,防止房地产泡沫继续加大的风险。去库存和防风险不是静态不变的,而是要根据各地市场的变化情况在动态调整,因此在外在表现上,2017年的房地产调控体现出了更强的“分类调控、因城施策”的特征,调控政策内容更加精准,调控效果也十分明显,房屋库存出现明显下降,价格涨幅得到抑制。

在去库存的指引下,大多数三四线城市仍然采取着鼓励性的政策,以提高棚改货币化补偿比例、降低首付比例、发放购房补贴等政策为主,直接带动了大部分城市商品房销售面积出现明显回暖,房屋库存规模有效降低。

在防风险的指引下,2016年9月份以来,市场需求旺盛、房价上涨较快的一二线热点城市及部分三线城市纷纷出台了多轮调控政策,其中主要以限购、限贷、限售、增加土地供应等政策措施为主。2017年3月份以来,调控城市范围开始向中西部的部分省会城市以及一些三线城市拓展,采取抑制性措施的城市范围在不断扩大,房价上涨过快的势头得到初步遏制,全国商品房价格的平均涨幅处于10年来较低水平,平均上涨4.1%,仅高于2008年和2014时的水平。

自从2016年中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”以来,符合中国国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制建设不断推进,短期调控与长效机制的衔接更为紧密。在控制房价水平的同时,完善多层次的住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,土地制度改革试水、集体建设用地建设租赁住房试点工作启动,保障房扩围、共有产权型住房供应快速增加,房地产市场将迎来更为平稳健康的发展环境。

 二、2017年房地产投资相对平稳,区域分化加剧

从2017年房地产开发投资形势来看,整体较为平稳,但区域和城市间分化显著。华南、华中、华东三大经济区域增长较快,增速均超过10%,而西南、华北、东北投资增速相对较慢,特别是华北和东北地区整体出现了负增长。

2017年1-10月,全国共完成房地产开发投资90544亿元,比上年同期增加6570亿元,同比增长7.8%。与2016年全年相比,增幅上升0.9个百分点。按房屋类型来看,住宅类商品房投资增长最快,商业营业用房增长最慢。2017年1-10月,商品住宅完成投资61871亿元,同比增长9.9%,增速在各种房屋类型中最快;办公楼完成投5583亿元,同比增长5.2%;商业营业用房完成投资13088亿元,同比增长1.1%,增速最慢。

从2017年各月投资的增幅变化情况来看,2017年全年投资增速基本平稳,二季度起出现小幅回落,7月份以来投资增速基本稳定在8%左右。

分经济区域看,华东地区是投资的主区域,占全国房地产开发投资的37.3%,华南、华中、西南、华北四个经济区域的投资比重则分别在10%-15%之间,东北地区投资比重最小,仅占4.0%。从各区域的投资增速来看,华南地区增长最快,其次是华中、华东和西北,分别增长14%、10%和9%,华北、东北地区出现负增长,特别是华北地区同比下降4.6%。

分省市看,1-10月投资完成额较多的省市依次是广东、江苏、浙江、河南、山东等,投资完成额均超过5000亿元,西藏、青海、宁夏、黑龙江、吉林、甘肃、内蒙古等省区投资规模较小,均不到1000亿元。房地产开发投资增速较快的省市区依次是安徽、广西、广东、河南、江西、湖南、新疆等,增速均超过15%。西藏、山西、内蒙古、吉林、宁夏、北京等9个省市区同比出现负增长,其中西藏、山西跌幅较大,分别下跌22.6%和22.2%。

分城市看,根据我们对全国所有地级以上城市的监测数据,城市间分化较为明显。从前9个月196个地级以上城市的房地产开发投资数据来看,绝大部分城市投资完成额都在500亿以下,占城市个数的83.2%;超过500亿的仅有33个,其中超过2000亿的有5个城市,分别是重庆、上海、北京、郑州、武汉,投资完成额在1000亿-2000亿之间的有15个,依次是成都、天津、广州、杭州、苏州、南京、西安、深圳、福州、合肥、昆明、长沙、宁波等。从这20个城市的分布上看,主要是直辖市、部分省会城市以及和计划单列市,西部地区有重庆、成都、西安、昆明4个城市进入房地产开发20强,苏州和佛山作为2个普通地级城市进入投资20强,体现其经济发展的规模与潜力。

从投资增速的分布来看,有121个地级以上城市投资增速在0-30%之间,占60.8%,其中有47个城市增速在0-10%之间,有42个城市增速在10%(含)-20%之间,有32个城市增速在20%(含)-30%之间。增速超过30%的城市个数有29个,占14.3%,这些增速较快的城市多为投资额低于200亿的三四线城市,投资额超过200亿的仅有7个城市,分别是嘉兴、阜阳、亳州、六安、江门、汕头、威海,主要位于浙江、安徽、广东、山东等省份。投资出现负增长的城市共有47个,其中有19个城市投资跌幅超过10%,石嘴山、呼和浩特、哈尔滨、秦皇岛等城市跌幅甚至超过30%。

从各城市房地产开发投资对全国房地产开发投资增速的贡献率来看,郑州、深圳、南京、南京、长沙、重庆等20个城市的贡献率较大,这20个城市累计完成投资28075亿元,占同期房地产投资的37.6%,同比增长14.6%,比上年同期增加3572亿元,对全国房地产开发增速的贡献率达59.1%。其中,嘉兴、无锡、佛山、阜阳、惠州、苏州、三亚等7个城市都是35个大中城市以外的城市,属于几大国家级城市群的次中心城市,而其他城市则基本上属于几大城市群的核心城市,充分体现了城市群发展战略推动下对房地产开发投资的深远影响。

 三、2018年房地产投资增速将有回落,但仍能实现4.5%左右的增速

对于2018年的房地产投资形势,既有不利的一面,例如行业发展政策环境相对偏紧、房地产投资属性进一步降低、销售增速有可能出现负增长等。同时,也有着积极向好的一面,如棚户区改造继续实施、租购并举的住房体系建设加速、企业土地购置和土地储备较为充足、宏观经济企稳回升迹象明显等。综合考虑,我们认为,2018年房地产开发投资形势会略有回落,但增速相对平稳,区域分化延续,整体增速将会在4.5%左右。

从房地产投资的构成来看,房地产开发投资构成主要有三种分类方式:一是按房屋用途或类型分,房地产开发投资可分为商品住宅投资、商业营业用房投资、办公楼投资以及其他商品房投资四部分;二是按工程项目分,可分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置、以及其他费用四部分,其中,建筑工程和安装工程在某些统计资料中合并为建筑安装工程;三是按区域分,即全国房地产开发投资的规模等于全国各省市或各经济区域投资额的总和。

下面我们从这三个角度根据有关预测模型分别来分别分析预测2018年房地产投资的规模及增速。

 1、住宅投资增速保持平稳,新兴产业兴起利好商办房屋投资

从房屋类型看,商品住宅投资是房地产开发投资的主体,从近年来数据看,基本占68%左右,其次是商业营业用房投资,约占15%左右,其他商品房投资占11%左右,办公楼投资占6%左右。

从2018年的政策动向来看,政策继续坚持当前的相关政策的可能性较大。如果仍有城市房价出现较快上涨,针对性的调控政策会迅速出台,以稳定市场预期,抑制房地产的投资性需求,切实落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。受其影响,预计2018年商品住宅销售将会出现下行,这会对商品住宅投资带来负面影响。但与此同时,住房租赁市场建设加速,非销售型的住宅建设规模将会大幅度增加,这将带动商品住宅投资上行。同时,考虑到2017年土地购置面积保持着较快增长,在当前紧货币的大环境下,拿地企业将会尽快开工,大部分地块将在2018年形成新开工。综合几方面因素,预计2018年商品住宅投资将完成7.8万亿左右,增长3.9%。

非住宅商品房,主要包括商业营业用房、办公楼和其他商品房三部分。其中商业营业用房投资占比相对最高,其他商品房次之,办公楼投资规模最小。从趋势上看,近年来,随着互联网和电子商务的快速增长,非住宅类商品房出现分化,增速回落的特征较为明显。2015年,全国各地开始对按规划用途限定使用房屋加强管理,传统的“住改商”、“商改住”基本被叫停,这将导致对商办用途的房屋需求在短期内出现较快增长。另外,随着我国宏观经济的企稳向好,新兴产业的发展也将增加对办公楼和商业营业用房的需求,受其影响,预计2018年商业营业用房和办公楼将会实现7.2%和3.1%的增长。

 2、建筑安装工程仍是主体,其他费用尤其是土地购置费增长较快

从房地产开发投资工程构成上看,主要是由三部分构成:一是建筑安装工程,约占74%左右;二是设备工器具购置,其比值较低,约占1.4%左右;三是其他费用,约占25%左右,其中土地购置费是主体,约占房地产投资额的15%-20%左右,且近年来基本呈上升趋势。

从工程构成角度分析,房地产投资与建筑安装工程的部分最为密切,同时会受到其他费用尤其是土地购置费的干扰和影响。建筑安装工程部分的费用,如果我们以公式来表示,可写为:

建筑安装工程=在建工程施工面积×单位建筑面积的建安成本造价

其中,单位建筑面积的建安成本造价相对比较稳定,每年呈小幅上升趋势。这就意味着,在建工程施工面积的变动与房地产开发投资会呈现出高度正相关关系。在统计指标中,房屋施工面积是与在建工程面积最为接近的一个指标,但由于在每个时期都会有房屋新开工和竣工的变化,因此我们只能来模拟在建工程的规模进行测算,经过多次模拟,我们认为当年房屋施工面积的总规模减去当年房屋竣工面积的50%来作为当年在建工程的施工面积较为合适,我们将这个指标称之为修正后的施工面积。

下图是我们对房地产开发投资额的增速与修正后的施工面积增速做的一个走势分析图,从图中可以看出,在过去18年间,房地产开发投资增速与修正后的施工面积增速具有高度的类似性,其相关系数达到0.9783。

2015年以来,房地产开发投资增速与修正后的施工面积增速有所偏离,其主要原因有两个:一是在房地产形势发生较大变化时,当年在建工程中途停工的比例会增加,导致施工面积增速被高估;二是房地产开发投资构成中的土地购置费主要取决于其前期拿地的成本,这部分波动相对较大,2017年土地购置费预计将保持20%以上的增速,这会导致投资增速与修正后的施工面积增速出现偏离。

下面是我们测算的2010年以来的商品房施工面积、竣工面积、新开工面积以及房地产开发投资的增速,预计2017和2018年修正的施工面积分别增长3.5%和2.4%,房地产开发投资分别增长7.8%和4.5%:

 3、华东、华中、华南地区占比平稳上升,东北地区占比下降明显

分区域来看,华东、华南、华中、西南、华北5大经济区域是房地产开发投资的主体,其投资完成额占到全国投资的90%以上。因此,要考察全国房地产市场的走势,重点要看这几大区域的发展状况。根据我国未来的城镇化发展规划,城市群将成为未来城镇化发展的主要形态。而在我国已经获批和即将获批的国家级城市群中,大部分城市群均在上述区域范围内。随着城镇化的稳步推进,这些城市群的核心城市周边以及区域内的次中心城市将会保持较快的增长。

从2010年-2017年各经济区域投资占全国房地产开发投资的比重来看,华北地区投资占比稳中有降,东北地区投资占比回落明显,华东、华中、华南、西南地区占比平稳上升,尤其是华南和华中地区上升明显。

对于2017年和2018年的房地产开发投资,我们认为,华中、华南、华东等区域投资增速仍将保持较快增长,华北地区投资有可能仍然延续负增长,东北地区在连续4年的负增长后,其投资规模已降至最高点的43%,预计随着东北振兴等区域政策的支持,2018年东北地区房地产开发投资有望企稳,出现小幅增长。

总之,2017年,由于商品住宅投资的带动,全国整体房地产开发投资将实现7.0%左右的增长,其中华中、华南、华东、西北地区投资增速较快,增速将超过8%。2018年,受多种因素影响,全国房地产开发投资增速将有所回落,但仍将实现4.5%左右的增长,其中华中、华南、西北等区域增速较快,将实现5%以上的增长。

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[责任编辑:周雅楠]标签
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